Senarai semak sebelum sewa bilik: deposit, perjanjian dan duti setem

Menyewa bilik nampak mudah: jumpa iklan, mesej tuan rumah, bayar deposit dan pindah masuk. Masalah biasanya muncul kemudian, bila deposit tidak dipulangkan, bil api air jadi pertikaian atau bilik itu rupanya tidak wujud. Senarai semak ini membantu anda menyemak perkara penting sebelum membayar satu sen pun.

1. Sebelum anda pergi melihat bilik

• Bandingkan harga. Lihat beberapa iklan dalam kawasan yang sama di Bilik Sewa. Harga yang jauh lebih murah daripada iklan lain ialah tanda amaran.
• Tanya soalan asas melalui mesej: sewa bulanan, jumlah deposit, apa yang termasuk (elektrik, air, internet, perabot), bilangan penghuni serumah, dan peraturan rumah (tetamu, memasak, parkir).
• Minta nama penuh pemilik atau ejen. Jika ejen, tanya nama agensi.

2. Semasa melihat bilik

1. Lihat bilik itu sendiri, bukan bilik “contoh”. Pastikan alamat sama seperti dalam iklan.
2. Uji perkara asas: kipas atau penghawa dingin, lampu, kunci pintu bilik, tekanan air dan liputan internet.
3. Ambil gambar dan video keadaan bilik dengan tarikh, termasuk kerosakan sedia ada seperti dinding retak atau tilam koyak. Ini bukti anda bila deposit dipulangkan nanti.
4. Tanya bagaimana bil dibahagikan. Jika bil elektrik dikongsi, minta cara kiraan ditulis (contohnya ikut meter bilik atau dibahagi sama rata).
5. Pastikan orang yang anda jumpa berhak menyewakan bilik itu. Jika dia penyewa yang menyewakan semula (sublet), tanya sama ada pemilik rumah membenarkannya.

3. Isi perjanjian sewa yang perlu ada

Minta perjanjian bertulis walaupun untuk bilik. Semak perkara ini sebelum menandatangani:

• Nama penuh dan nombor kad pengenalan kedua-dua pihak, serta alamat bilik.
• Tempoh sewa, tarikh mula, sewa bulanan dan tarikh bayaran setiap bulan.
• Jumlah setiap deposit (contohnya deposit sewa, deposit utiliti, deposit kunci) dan syarat pemulangan: bila dipulangkan dan potongan apa yang dibenarkan.
• Siapa bayar bil elektrik, air dan internet.
• Notis untuk keluar awal atau tidak menyambung sewa.
• Senarai perabot dan barang dalam bilik.

Simpan satu salinan perjanjian yang ditandatangani untuk diri anda.

4. Duti setem perjanjian sewa: berapa dan siapa bayar

Perjanjian sewa ialah surat cara yang dikenakan duti setem di bawah Akta Setem 1949. Menurut garis panduan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN):

• Penyewa membayar duti atas perjanjian utama. Tuan rumah membayar duti atas salinan (pendua), iaitu RM10.
• Kadar dikira atas sewa setahun, bagi setiap RM250 atau sebahagian daripadanya:

Tempoh sewa	Duti setiap RM250 sewa setahun
Sehingga 1 tahun	RM1
Lebih 1 hingga 3 tahun	RM3
Lebih 3 hingga 5 tahun	RM5
Lebih 5 tahun	RM7

Contoh kiraan: bilik RM600 sebulan, perjanjian 1 tahun. Sewa setahun RM7,200. RM7,200 ÷ RM250 = 28.8, dibundarkan ke atas kepada 29. Duti = 29 × RM1 = RM29. Jika perjanjian 2 tahun pada sewa yang sama, duti = 29 × RM3 = RM87.

Cara setem: mulai 1 Januari 2026, penyeteman dibuat secara dalam talian melalui e-Duti Setem di portal MyTax di bawah Sistem Taksir Sendiri Duti Setem. Perjanjian perlu dikemukakan dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangan, dan duti dibayar dalam 30 hari selepas borang dihantar.

Jika lewat: LHDN mengenakan penalti RM50 atau 10% daripada duti terkurang (yang mana lebih tinggi) jika disetemkan dalam 3 bulan selepas tempoh, atau RM100 atau 20% jika lebih 3 bulan.

Kenapa perlu setem: di bawah seksyen 52 Akta Setem 1949, surat cara yang dikenakan duti tetapi tidak disetemkan dengan sempurna tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah. Ia hanya boleh diterima selepas duti dan penalti dibayar. Jadi jika pertikaian deposit dibawa ke mahkamah atau tribunal, perjanjian yang belum disetem perlu disetemkan lewat dengan penalti dahulu sebelum boleh dijadikan bukti.

5. Bila membayar deposit

1. Jangan bayar sebelum melihat bilik dan sebelum perjanjian siap.
2. Semak nombor telefon dan akaun bank penerima di Semak Mule PDRM. Jika pernah dilaporkan, jangan teruskan.
3. Bayar ke akaun atas nama pemilik atau syarikat ejen yang tertera dalam perjanjian, bukan akaun orang ketiga.
4. Minta resit bagi setiap bayaran dan simpan bukti pindahan serta perbualan.

6. Tanda-tanda scam bilik sewa

• Minta deposit “untuk tempah dulu” sebelum anda dapat melihat bilik.
• Alasan tidak boleh berjumpa: “saya di luar negara”, “kunci akan dihantar dengan kurier”.
• Desakan masa: “ramai lagi nak, bayar sekarang”.
• Gambar bilik terlalu cantik untuk harga yang diminta, atau gambar yang sama muncul dalam iklan lain dengan nama berbeza.

Jika sudah tertipu, hubungi Pusat Respons Scam Kebangsaan (NSRC) di talian 997 secepat mungkin dan buat laporan polis. Baca juga cara elak scam semasa membeli, menyewa atau mencari kerja.

7. Semasa keluar dari bilik

• Beri notis seperti dalam perjanjian, secara bertulis (mesej atau e-mel pun boleh disimpan sebagai bukti).
• Bersihkan bilik, pulangkan kunci dan ambil gambar keadaan bilik pada hari keluar.
• Minta deposit dipulangkan mengikut tarikh dalam perjanjian, dan minta senarai bertulis jika ada potongan.

Cari bilik di Sesiapa

Lihat iklan terkini di Bilik Sewa, contohnya bilik co-living KL dari RM700 sebulan dan bilik sewa berperabot sekitar Lembah Klang. Pelajar boleh lihat Rumah Sewa Pelajar & Homestay. Ada bilik kosong? Pasang iklan percuma dan gunakan senarai semak ini untuk menulis iklan yang jelas.

Soalan lazim

Siapa yang perlu membayar duti setem perjanjian sewa?

Menurut garis panduan LHDN, penyewa membayar duti atas perjanjian utama dan tuan rumah membayar duti RM10 atas salinan.

Berapa duti setem untuk bilik RM500 sebulan?

Untuk perjanjian 1 tahun: sewa setahun RM6,000 ÷ RM250 = 24, jadi duti RM24. Untuk perjanjian 2 tahun: 24 × RM3 = RM72.

Di mana saya boleh setem perjanjian sewa?

Secara dalam talian melalui e-Duti Setem di portal MyTax LHDN, dalam tempoh 30 hari dari tarikh perjanjian ditandatangan.

Bolehkah saya bayar deposit sebelum melihat bilik?

Elakkan. Meminta deposit sebelum anda melihat bilik ialah helah scam yang paling biasa untuk bilik sewa.

Sumber

• LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara Jadual Pertama Akta Setem 1949 (kadar butiran 49(a), siapa membayar).
• LHDN: Garis Panduan Penyeteman Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (e-Duti Setem di MyTax mulai 1 Januari 2026, tempoh 30 hari).
• LHDN: Akta Setem 1949 (Akta 378) (seksyen 52: surat cara tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan, kecuali selepas duti dan penalti dibayar).
• LHDN: Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949 (seksyen 52).
• LHDN: Penalti Duti Setem (kadar mulai 1 Januari 2025).
• LHDN: Soalan Lazim STAMPS (duti RM10 bagi surat cara pendua; penalti setem lewat).
• PDRM: Semak Mule.

Disemak pada 27 Oktober 2026.